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图源：广州市房地产中介协会

中原时报记者 梁宝欣 深圳报谈

“咱们82平米的户型实用率去到120%，110平米和125平米的户型快要140%。”广州南沙招商林屿境方法的销售东谈主员向《中原时报》记者暗示。

据记者了解，近日广州南沙横沥林屿境方法敞开了展厅，拟于下个月中旬敞开营销中心。本年9月20日，广州招盛房地产有限职守公司（招商蛇口）以底价10.18亿元拿下横沥岛2024NJY-3地块，扣除456平米配建后，成交楼面价约1.3万元/平米。

上述住宅用地楼盘的想象决议仍是出炉。据记者向林屿境方法销售东谈主员了解，该楼盘所有户型实用率均超120%，有的户型实用率更是超140%，以其双数层110平米的户型为例，算上支援面积后，实用面积为158平米。

广东省住房策略究诘中心首席究诘员李宇嘉在承袭《中原时报》记者采访时暗示，这类高得房率的家具，对二手房市集详情冲击很大。因为广州二手房市集上的房源绝大部分得房率都低于100%，基本是85%驾御。蓝本二手房的上风是价钱比较低，当今新址的高得房率其实等于变相裁汰了价钱。

链家官网自大，11月25日，广州链家确凿在售二手房144857套。

有新址得房率近140%

2023年，广州市预备和当然资源局对《广州市预备处治容积率方针计较办法》（下称“原办法”）开展了校正责任，造成《广州市建筑工程容积率计较办法》（下称《容积率办法》），于2023年11月9日厚爱印发扩充。

《容积率办法》划定，将住宅套内半开敞空间半计容的比例由原不跨越套内建筑面积的15%放宽至20%，并允许树立一个心仪引导开敞率不低于40%的主景不雅阳台，不适度其进深，高品性住宅的上限还可合乎提高。套内建筑面积跨越144平米的复式住宅，其客厅、起居室挑空部分层高基准值由原6米放宽为7.2米。

半开敞空间指的是阳台、入户花坛不详缔造平台等，在广州半开敞空间一半面积算支援。这意味着这部分的半计容比例提高后，广州新址的得房率将进一步提高。

9月20日，广州招盛房地产有限职守公司（招商蛇口）以底价10.18亿元拿下横沥岛2024NJY-3地块，扣除456平米配建后，成交楼面价约1.3万/平米。值得一提的是，该宗用地是南沙首个出让的“超新规”住宅用地，宗地的预备想象条目指出：饱读吹收受“大阳台”想象、每户可想象一个或多个户属空中花坛，其水平投影面积小于等于住宅套内（含计容半开敞空间水平投影面积）建筑面积的40%。

在上述地块上，招商蛇口打造了广州南沙横沥林屿境方法，近日敞开了展厅，并拟于下个月中旬敞开营销中心。

广州南沙横沥林屿境方法的营销东谈主员林桦（假名）向《中原时报》记者暗示，这个方法属于迭代家具线，下个月中旬敞开售楼部。许多拓荒商对咱们其实是独特见的，因为这种家具属于“少费钱，实用高”，关于其他大部分楼盘都是一个致命的打击。

据林桦走漏，咫尺方法处于冻资阶段。牺牲11月18日，冻资的量仍是跨越要卖的货量。第一批推2栋，158套。

在价钱方面，林桦暗示，“参考友商的价钱。需要明确的是，在咱们这里买82平米的户型畸形于享受他们100平米的户型。咱们的得房率很高，82平米的户型实得面积要去到105—110平米，实用率在120%—140%，选个110平米的户型可能要去到140%的实得率，选个125平米的户型，可能实得率去到137%。否则奈何叫新规家具、最新的四代住宅？这个是实打实的，所有这个词广州首家这么的实得率。”

李宇嘉向记者指出，关于南沙地区而言，由于房地产市集施展不太好，关连处治部门很恐忧。因此，在建筑新划定上，可能会愈加倾向于提供具有较强竞争力的家具。现时市集上竞争力较强的家具，包括新一代住宅，特色在于提高践诺使用面积和增强居住体验。举例，入户花坛和阳台等半大开空间的面积只好一半计入容积率。因此，要是加多这些空间在举座房屋建筑面积中的比例，就能有用地进步所有这个词住宅的践诺得房率。

南沙区住建局表现的数据自大，9月28日—10月31日，南沙区新址共认购成交1074套（11.2万平米），二手认购成交958套（8.3万平米），比拟平淡（8个周末+22个周中）折柳增长78%、113%。从网签来看，10月新址网签1003套（10.76万平米），同比增长45%，二手网签421套（3.85万平米），同比增长83%。

值得一提的是，本年9月29日，广州降生河汉新“地王”。三家房企接踵举牌，竞争南边面粉厂地块（AT080722地块），最终以总价117.55亿元得胜出让，折合楼面价6.7万元/平米。

南边面粉厂的预备倡导稿里提到：住宅建筑的半开敞空间水平投影面积之和不跨越住宅套内（含半开敞空间水平投影面积）建筑面积30%的，按其水平投影面积一半计较容积率建筑面积。

二手房市集奈何走？

李宇嘉向记者指出，这类高得房率的家具，对二手房市集详情冲击很大。因为广州二手房市集绝大部分得房率都低于100%，基本是85%驾御。蓝本二手房的上风是价钱比较低，当今新址的高得房率其实是变相的裁汰了价钱。另外，高得房率的家具户型想象比较好，二手房的户型想象、采光透风、新风系统等都比新址要弱极少，就会导致新址的竞争力比较高。

同期，李宇嘉还指出，二手房也有自己的上风，比如区位踱步、小户型、学位等。当今新址想象轮番的主见就是进步我方的竞争力，夙昔几年，越过是2023年，二手房把新址的一些客户抢过来了。不外，当今来看，二手房越过是一些老破小，举座上对新址的竞争力上风没那么大。接下来，二手房和新址详情面对着更横蛮的竞争。

据广州房地产中介协会表现，10月（统计周期：2024年9月26日至10月25日），广州市二手住宅网签10379宗、99.68万平米，环比折柳增长22.49%和17.55%，同比折柳增长10.87%和4.68%。1—10月（统计周期：2023年12月26日至2024年10月25日），广州市二手住宅累计网签87869套、876.23万平米，同比折柳小幅着落1.29%和1.14%。

另外，记者不雅察到，仅贝壳渠谈来看，本年10月广州二手房降价房源37925套，加价房源5234套，新增挂牌18354套。另据链家官网，11月25日，广州链家确凿在售二手房144857套。

广州二手房近12个月新增挂牌量情况。 截图自贝壳APP

不外，需要重视的是，高得房率并不等于高去化率。据克而瑞不皆备统计，2024天下主要城市超100%实用率的方法达70个，其中西安最多，占比达到30%，广州占比近两成。在这70个使用率超100%方法中，举座去化率中位数仅54.9%，去化率超60%的不及半数。以去化率以60%—80%和40%—60%边界的方法为主，占比折柳为29%和31%。另有近22%的方法去化率不及40%。

此外，克而瑞通过排序分析高使用率家具的去化率和方法入市时分的关系发现，最早开盘时分以2023年末2024年头为界，在高使用率家具比较围聚的西安、广州、长沙、成都、武汉等城市，方法的去化率踱步施展出较为显着的相反。2024年之前入市的高使用率家具，举座的累计去化率显着更高。

克而瑞数据还自大，在广州本年1—10月商品住宅成交套数TOP20名次榜上，涵盖“高使用率”家具的方法仅有5个，其余均为户型新规之前的方法。

“在市集下行的环境下，即就是高使用率的家具也存在较大的去化压力。通过对近一年广州热销方法不雅察发现，一个方法的热销，更多来自于地段、家具力、价钱、配套竣事等多重成分概括的恶果，跟着新规方法的增多，高使用率开动成为市集上新楼盘的标配，对销售的拉四肢用也在减轻，高使用率不错作念到惜墨若金，但并不是全能的。”克而瑞指出。

职守裁剪：张蓓 主编：张豫宁

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